マンションを売るなら、一番高い査定額を出した会社にお願いすればいいんですか？
僕は査定額だけでは決めへんかな。実際に5社と話したけど、金額以上に「担当者の差」が大きかったで。
マンションを売却したとき、僕は複数社へ査定を依頼し、5社の担当者と面談しました。
意外だったのは、
5社の査定額は、そこまで大きく違わなかったこと。
一方で、
- 担当者の印象
- 用意してくる資料
- 販売戦略
- すでに持っている買主候補
- レインズへの考え方
は、かなり違いました。
最終的には2社に絞って一般媒介で売却。
結果として、5社から提示された査定額より高く、僕が当初想定していた価格より約300万円高く成約しました。
もちろん、
「5社比較したから高く売れた」
「一般媒介だから高く売れた」
と証明できる話ではありません。
ただ、この経験から僕は、
一括査定の価値は「一番高い査定額を探すこと」ではなく、
複数の担当者を比較して、自分で判断できる材料を増やすこと
だと思っています。
1．5社の査定額は、意外と似ていた
一括査定というと、
「会社によって査定額が何百万円も違う」
というイメージがあるかもしれません。
僕の場合は違いました。
5社から出てきた査定額は、多少の差はあったものの、大きくは似ていました。
だからこそ、
「一番高い査定額を出した会社にお願いする」
という選び方にはなりませんでした。
そもそも査定額は、
「この価格で必ず売れます」
という保証ではありません。
僕が見るなら、
「なぜ、この価格だと思うのか」
を確認します。
- 同じマンションの過去の成約価格
- 近隣の類似物件
- 現在売り出されている競合物件
- 築年数や階数、向き
- 現在の買主需要
同じような査定額でも、
根拠まで説明できる人と、
数字だけ出してくる人では、
かなり印象が違いました。
自分でも相場を確認しておきたい人は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、取引価格や中古マンションの成約価格を確認できます。
2．5人と話すと、担当者の差がかなり見えた
実際に5人と面談すると、全員かなり印象が違いました。
特に差を感じたのが、
「具体性」
です。
僕があまり信用できなかったのは、
「任せてもらえたら頑張ります」
「ぜひ専任で任せてください」
という話が中心の担当者。
もちろん、本当に頑張ってくれるのかもしれません。
でも僕が知りたいのは、
「頑張るかどうか」
ではなく、
「どう売るつもりなのか」
です。
逆に印象が良かったのは、
- 近隣の成約事例を整理している
- 具体的な販売戦略がある
- 売り出し価格の根拠を説明できる
- 資料がしっかり準備されている
担当者でした。
資料の質も会社によってかなり違いました。
丁寧な市場資料を準備してくるところもあれば、ほとんど資料がないところもありました。
会社の看板だけではなく、
「この担当者に数千万円の資産を任せたいか」
を見ることが大切だと思います。
3．僕なら最初に「買いたい顧客を持っていますか？」と聞く
今もう一度売却するなら、早い段階で聞く質問があります。
「このエリアで今、マンションを買いたい顧客を持っていますか？」
です。
実際に5社と話したとき、
すでにこのエリア周辺で物件を探している顧客を持っている会社は強い
と感じました。
査定額を計算できる会社はたくさんあります。
でも、
「この条件なら、すでに探しているお客さんへ紹介できるかもしれない」
という会社は、話が一段具体的です。
もちろん、
「顧客がいます」
という営業トークだけで信用する必要はありません。
僕なら、
「どんな条件で探している人ですか？」
「この価格帯でも検討できますか？」
くらいまでは聞きます。
査定額だけでなく、
「実際に誰に、どう売るつもりなのか」
まで聞いておくと、担当者の具体性がかなり見えます。
4．レインズに「すぐ載せる人」と「待つ人」がいた
レインズは、不動産会社同士で売却物件の情報を共有する仕組みです。
僕が話した担当者には、
「できるだけ早くレインズに登録しましょう」
という人と、
「レインズへの登録は少し待ちましょう」
という人がいました。
僕はできるだけ広く買主候補に見てもらいたかったので、
「なぜ待つんですか？」
と気になりました。
正直、
「自社で買主を見つけて、売主・買主の両方を仲介したいのかな？」
という疑念も持ちました。
もちろん、その担当者が実際にそう考えていたかは分かりません。
だからこそ僕なら、
「レインズにはいつ登録しますか？」
「なぜそのタイミングなんですか？」
と確認します。
5．一般媒介 vs 専任媒介｜僕なら今も一般媒介を選ぶ
媒介契約には大きく、
- 一般媒介
- 専任媒介
- 専属専任媒介
があります。
僕が実際に選んだのは一般媒介です。
そして今もう一度マンションを売るとしても、
僕なら一般媒介を選ぶと思います。
理由は、
複数社の意見と動きを比較したいからです。
5人と話してみて、
「同じ不動産会社の担当者でも、こんなに考え方が違うんや」
と感じました。
僕は大きなお金が動くことほど、
1人の意見だけで判断したくありません。
A社は「値下げしましょう」と言う。
B社は「まだこの価格でいけます」と言う。
複数の意見があれば、
「本当に今下げる必要があるのか？」
を自分でも考えられます。
専任媒介にも、
- 窓口を一本化できる
- 活動報告を定期的に受けられる
といったメリットがあります。
信頼できる担当者にまとめて任せたい人なら、専任媒介が合うこともあると思います。
なので、
「全員が一般媒介にすべき」
とは言いません。
ただ、
僕自身は今売るとしても一般媒介を選びます。
6．売主と不動産会社の優先順位は、完全には一致しないこともある
これは実際に売却して感じたことです。
売主としては、
「少し時間がかかっても、できるだけ高く売りたい」
と考えることがあります。
一方で、不動産会社には、
「現実的な価格で成約まで進めたい」
という視点もあります。
もちろん、
「不動産会社は安く売りたい」
という意味ではありません。
高く売れれば仲介手数料も増えます。
ただ、
売主が価格をどこまで追求したいかと、
不動産会社が考える成約しやすい価格が、
いつも完全に一致するとは限らない。
だからこそ僕は、
「なぜこの価格なんですか？」
「なぜ今値下げするんですか？」
をそのまま聞くようにしていました。
担当者の提案を聞く。
でも、最後は自分でも考える。
数千万円の資産を売るなら、そのくらいでちょうどいいと思っています。
7．結果的に、5社の査定額より高く売れた
最終的に僕のマンションは、
5社から提示された査定額より高い価格で成約しました。
さらに、僕自身が当初想定していた価格より約300万円高い結果でした。
これは結果論です。
相場の動き。
物件の条件。
買主とのタイミング。
いろいろな要因があったと思います。
だから、
「複数社に査定すれば高く売れる」
とまでは言えません。
ただ、この経験から僕は、
「不動産会社の査定額＝その物件の上限価格ではない」
と強く感じました。
査定額は、
売却を考えるための材料のひとつ。
答えではありません。
複数社から話を聞いて、
自分でも相場を確認して、
売り出し価格を考える。
このプロセスには意味があったと思っています。
8．一括査定後、僕ならこの4つを聞く
一括査定で数字が届いたら、
そこからが本番です。
「一括査定後、担当者に聞く4つ」
僕なら、最低でも次の4つを聞きます。
① なぜこの査定額？
② 今このエリアを買いたい顧客はいる？
③ どういう戦略で売る？
④ レインズにはいつ登録する？
この4つを聞くだけでも、
担当者の考え方はかなり見えます。
「頑張ります」
だけなのか。
具体的な根拠と戦略を持っているのか。
僕が5人と話して一番感じたのは、
査定額以上に、担当者には差がある
ということでした。
9．僕なら今も、まず複数社の意見を集める
一括査定のデメリットは、複数社とやり取りする手間が増えることです。
電話やメールも増えますし、5人と面談するのも正直面倒でした。
それでも僕なら、
数千万円のマンションを売るなら、最初だけは比較します。
なぜなら、
5社の査定額が似ていても、
5人の担当者は全然違った
からです。
今回、現在利用できる一括査定サービスを調べる中で、
「おうちクラベル」
の査定フォームも実際に操作しました。
ここは誤解がないように書いておくと、僕が過去にマンションを売却した際に使ったサービスとは別です。
おうちクラベルで査定を完了したり、おうちクラベル経由で売却した経験はありません。
ただ、フォームは選択式で進めやすく、一度の入力で複数の不動産会社へ査定を依頼できます。
さらに、査定依頼後にはAIによる査定価格も確認できます。
おうちクラベル公式サイトには、
- AI査定と不動産会社の査定の両方を参考にした
- 営業担当者の対応を見て媒介会社を選んだ
という利用者の声も掲載されています。
もちろん、これはおうちクラベル公式サイトに掲載された体験談です。
この声だけでサービスの良し悪しを判断するつもりはありません。
ただ、
「1社の査定額を答えだと思わず、複数の材料を比較する」
という使い方は、僕自身がマンションを売却したときに大切だと感じたこととかなり近いです。
【POINT】
一括査定の目的は、
「一番高い数字を出した会社を選ぶこと」ではありません。
複数社の
- 査定額
- 査定根拠
- 担当者
- 買主候補
- 販売戦略
を比較する入口として使う。
僕ならこう使います。
自分のマンションを複数社がどう評価するのか。
まずそこを知るだけでも、1社の話だけで売却を進めるより判断材料は増えます。
→ 自分のマンションを複数社に査定してもらう
まとめ｜査定額より「誰に任せるか」を比較する
僕がマンションを売却したとき、
5社の査定額は大きく違いませんでした。
でも、
担当者の印象。
資料の質。
持っている買主候補。
販売戦略。
レインズへの考え方。
は全然違いました。
最終的には2社に絞って一般媒介で売却し、5社から提示された査定額より高い価格で成約しました。
この経験から僕が思うのは、
一括査定は「最高額を探すサービス」ではない
ということ。
複数のプロから情報を集めて、
最後は自分で判断するためのサービスです。
数千万円の資産を売るなら、
「この人が言っているから」
だけでは決めない。
査定額の根拠を聞く。
販売戦略を聞く。
買主候補を聞く。
レインズへの考え方を聞く。
その上で、
自分が納得できる会社と売却を進める。
僕なら、今もう一度マンションを売るとしてもそうします。
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